Grundsteuer sorgt für Ärger – Was Eigentümer jetzt wissen müssen
- von Christian Stangl
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- 04 März, 2025
Die neue Grundsteuer sorgt in Niedersachsen für Diskussionen. Seit Jahresbeginn gilt eine überarbeitete Berechnungsmethode, die viele Eigentümer vor unerwartete Kosten stellt. Während einige weniger zahlen als zuvor, müssen andere deutlich mehr aufbringen. Gleichzeitig kämpfen die Finanzämter mit einer Flut von Nachfragen und Einsprüchen.
Warum kommt es zu so vielen Beschwerden? Welche Fehler treten häufig auf? Und was können Eigentümer jetzt tun?
Warum die Grundsteuer reformiert wurde
Die Grundsteuer musste reformiert werden, weil das Bundesverfassungsgericht das alte Berechnungsverfahren 2018 für verfassungswidrig erklärte. Die neuen Regeln sollen gerechter sein, indem sie sich nicht mehr auf veraltete Einheitswerte, sondern auf aktuelle Berechnungsfaktoren stützen.
Entscheidend für die Steuerhöhe sind:
● Der Messbetrag, den das Finanzamt auf Basis der Steuererklärung festlegt.
● Der Hebesatz, den jede Stadt oder Gemeinde individuell bestimmt.
Viele Kommunen hatten angekündigt, dass die Reform „aufkommensneutral“ bleibt – also keine höheren Gesamteinnahmen erzielt werden. Doch das bedeutet nicht, dass die Steuer für alle gleich bleibt: Während einige Eigentümer entlastet werden, müssen andere deutlich mehr zahlen.
Fehlerhafte Bescheide: Warum so viele Eigentümer Einspruch einlegen
Bis Ende 2024 wurden in Niedersachsen rund 455.000 Hinweise auf mögliche Fehler in den Berechnungen registriert. Besonders häufig treten folgende Probleme auf:
● Falsche Flächenangaben: Viele Eigentümer haben versehentlich Nutzflächen statt Wohnflächen eingetragen, was die Steuerberechnung verfälscht.
● Nicht berücksichtigte Freibeträge: Garagen oder Gartenhäuser haben teilweise Steuerfreibeträge, die nicht immer angerechnet wurden.
● Unklare Eigentumsverhältnisse: Fehlerhafte Angaben zu Miteigentumsanteilen können die Berechnung beeinflussen.
Viele Betroffene haben ihre Steuererklärung bereits 2022 abgegeben und bemerken erst jetzt, dass ihre Bescheide fehlerhaft sind. Die Finanzämter sind daher mit einer Welle von Einsprüchen und Korrekturanfragen konfrontiert.
Wer zahlt die Grundsteuer – und wer kann sie weiterreichen?
Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Wohnung für die Grundsteuer verantwortlich. Vermieter dürfen die Steuer jedoch über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen. Das bedeutet: Steigt die Grundsteuer, steigen auch die Mietnebenkosten.
Viele Eigentümer sind daher doppelt betroffen: Einerseits zahlen sie selbst mehr, andererseits könnten höhere Nebenkosten dazu führen, dass ihre Immobilien weniger attraktiv für Mieter werden.
Was tun, wenn der Bescheid fehlerhaft ist?
Eigentümer sollten ihren Grundsteuerbescheid genau prüfen. Dabei ist es wichtig, zwischen den beiden Komponenten zu unterscheiden:
● Der Messbescheid wird vom Finanzamt erstellt und legt die steuerliche Bemessungsgrundlage fest. Hier kann Einspruch eingelegt werden, wenn Fehler vorliegen.
● Der Grundsteuerbescheid wird von der Stadt oder Gemeinde verschickt. Beschwerden dazu müssen sich auf den Hebesatz beziehen, den die Kommune festlegt.
Ein Einspruch gegen den Messbescheid ist nur innerhalb eines Monats nach Erhalt möglich. Finanzminister Gerald Heere hat jedoch betont, dass berechtigte Korrekturen auch nach Ablauf der Frist noch berücksichtigt werden können.
Viele Eigentümer zahlen jetzt mehr Grundsteuer
Die höhere Grundsteuer ist nicht nur auf die Reform zurückzuführen. Viele Städte und Gemeinden haben in den letzten Jahren die Hebesätze erhöht, um zusätzliche Einnahmen zu generieren. Das bedeutet: Auch ohne die neue Berechnungsmethode wäre die Steuer für viele gestiegen.
Wie hoch die neue Grundsteuer ausfällt, hängt daher nicht nur von den Finanzamtsberechnungen ab, sondern auch von politischen Entscheidungen auf kommunaler Ebene.
Warum die Grundsteuer für Städte und Gemeinden so wichtig ist
Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und finanziert unter anderem:
● Straßenbau und Verkehrsinfrastruktur
● Schulen und Kindergärten
● Feuerwehren und Rettungsdienste
● Kulturelle und soziale Einrichtungen
2023 lag das Grundsteueraufkommen in Niedersachsen bei rund 1,5 Milliarden Euro. Ohne diese Einnahmen müssten viele öffentliche Leistungen gekürzt oder andere Abgaben erhöht werden.
Fazit: Grundsteuerbescheid sorgfältig prüfen
Die Reform der Grundsteuer sorgt für Unsicherheit – und nicht jeder Bescheid ist korrekt. Eigentümer sollten ihre Steuerbescheide genau prüfen und bei Unstimmigkeiten schnell handeln.
● Geht es um den Messbetrag? Dann ist das Finanzamt der richtige Ansprechpartner.
● Betrifft die Beschwerde den Hebesatz? Dann muss die Stadt oder Gemeinde kontaktiert werden.
Wer Fehler entdeckt, sollte nicht zögern. Auch nach Ablauf der Einspruchsfrist können unter bestimmten Umständen noch Korrekturen vorgenommen werden.
Interview
Journalist:
Die neue Grundsteuer sorgt für
viele Diskussionen. Was sind die häufigsten Beschwerden?
Steuerexperte:
Die meisten
Beschwerden drehen sich um falsche Flächenangaben und fehlende Freibeträge.
Viele Eigentümer haben sich bei der Steuererklärung vertan oder wurden vom
Finanzamt fehlerhaft erfasst.
Journalist:
Können Eigentümer sich gegen falsche Bescheide wehren?
Steuerexperte:
Ja, aber sie müssen
schnell sein. Einsprüche gegen den Messbescheid sind nur einen Monat
nach Erhalt möglich. Danach bleibt oft nur eine
nachträgliche Korrektur durch das Finanzamt.
Journalist:
Wie wirkt sich die Reform auf Vermieter und Mieter aus?
Steuerexperte:
Vermieter können die
Grundsteuer auf die Mieter umlegen, was zu höheren Nebenkosten führt. In
ohnehin teuren Regionen könnte das den Mietmarkt weiter belasten.
Journalist:
Viele Städte haben ihre
Hebesätze erhöht. Welche Folgen hat das?
Steuerexperte:
Auch ohne die Reform
zahlen viele Eigentümer jetzt mehr. Die Hebesätze haben einen erheblichen
Einfluss auf die Steuerlast und variieren von Stadt zu Stadt.
Journalist:
Was sollten Eigentümer jetzt tun?
Steuerexperte:
Ihren
Grundsteuerbescheid genau prüfen! Bei Fehlern Einspruch einlegen oder eine
Korrektur beantragen. Wer vermietet, sollte prüfen, wie sich die Steuer auf die
Mietnebenkosten auswirkt.
Das Jahr 2025 startet für die deutsche Immobilienbranche mit einer Mischung aus Unsicherheit und vorsichtigem Optimismus. Nach einem durchwachsenen Jahr 2024 stehen politische Entscheidungen, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Marktentwicklungen im Fokus. Eigentümer und Investoren sollten sich frühzeitig auf die Gegebenheiten einstellen, um Chancen zu nutzen und Risiken zu minimieren.
Erwartungen an das
Transaktionsvolumen 2025
Die
Prognosen für 2025 zeigen ein leichtes Wachstum. Das Transaktionsvolumen könnte
auf 40 bis 42 Milliarden Euro steigen, nachdem es 2024 bei etwa 35 Milliarden
Euro lag. Die erhoffte Erholung bleibt jedoch fragil und hängt von mehreren
Faktoren ab:
● Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB): Erwartete Zinssenkungen könnten Investitionen ankurbeln und die Finanzierungsbedingungen erleichtern. Noch ist unklar, wie stark sich dieser Effekt bemerkbar macht.
● Politische Stabilität: Die Auswirkungen der vorgezogenen Bundestagswahl und die Entscheidungen zu miet- und wohnungspolitischen Themen werden eine Schlüsselrolle spielen.
Herausforderungen durch politische Unsicherheiten
Die
Politik bleibt ein zentraler Unsicherheitsfaktor. Besonders zwei Themen
bestimmen die Agenda:
● Mietpreisbremse: Unklar bleibt, ob die bestehende Regelung verlängert, reformiert oder durch ein neues Modell ersetzt wird. Investoren halten sich bei Wohnimmobilien zurück, solange die Rahmenbedingungen unklar sind.
● Wohnungsneubau: Die Nachfrage nach Wohnraum steigt weiter, nicht zuletzt durch anhaltende Zuwanderung. Gleichzeitig bleibt der Neubau aufgrund hoher Finanzierungskosten und regulatorischer Hürden schwierig. Diese Diskrepanz stellt Eigentümer und Investoren vor große Herausforderungen.
Büroimmobilien: Stabilisierung
in Sicht
Der
Büroimmobilienmarkt zeigt erste Anzeichen einer langsamen Erholung. Nach
schwierigen Jahren 2023 und 2024 könnten sich steigende Wirtschaftsprognosen
und optimistische Signale aus den Unternehmen positiv auswirken. Viele Firmen
suchen bereits aktiv nach neuen Flächen für Expansions- oder Umzugspläne.
Entscheidend bleibt die Nachfrage nach flexiblen und energieeffizienten Büroflächen. Vor allem Standorte mit moderner Ausstattung und guter Verkehrsanbindung stehen im Fokus der Nutzer.
Chancen in spezialisierten
Segmenten
Neben
klassischen Büro- und Wohnimmobilien eröffnen sich Chancen in weniger stark
regulierten oder spezialisierten Märkten:
● Logistikimmobilien: Anhaltendes Wachstum im E-Commerce und Bedarf an Lagerflächen treiben die Nachfrage.
● Alternative Wohnkonzepte: Co-Living und Mikroapartments gewinnen vor allem in urbanen Räumen an Bedeutung.
● Nachhaltige Immobilien: ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) spielen bei der Bewertung von Objekten eine zunehmend wichtige Rolle.
Risikomanagement für Eigentümer und Investoren
Die
Unsicherheiten am Markt verlangen strategisches Handeln:
● Finanzierungsstrategien anpassen: Das aktuelle Zinsniveau erfordert eine sorgfältige Planung bei Neu- und Anschlussfinanzierungen.
● Marktveränderungen beobachten: Politische Entscheidungen und wirtschaftliche Trends können kurzfristige Chancen oder Risiken schaffen.
● Objekte aufwerten: Investitionen in Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erhöhen langfristig den Wert und die Vermietbarkeit von Immobilien.
Ausblick: Ein Jahr der
Weichenstellungen
2025
wird für die deutsche Immobilienbranche ein Jahr, in dem langfristige Trends
und politische Entscheidungen die Richtung vorgeben. Eigentümer und Investoren
müssen sich auf anhaltende Unsicherheiten einstellen, können jedoch von
gezielten Chancen profitieren. Eine klare Strategie und Flexibilität bleiben
entscheidend, um die Dynamiken des Marktes erfolgreich zu nutzen.
Interview
Journalist:
Der Immobilienmarkt in Deutschland startet 2025 mit
gemischten Signalen. Wie schätzen Sie die Lage ein?
Makler:
2025 ist ein Jahr, das von
Unsicherheit, aber auch von neuen Chancen geprägt ist. Auf der einen Seite
haben wir positive Entwicklungen wie die erwarteten Zinssenkungen durch die
EZB, die den Markt beleben könnten. Auf der anderen Seite gibt es immer noch
Herausforderungen, insbesondere durch politische Unsicherheiten wie die
Mietpreisbremse und die stagnierende Neubautätigkeit.
Journalist:
Welche Rolle spielen die Zinssenkungen der EZB für
Investoren und Eigentümer?
Makler:
Die Zinspolitik der EZB ist
ein zentraler Faktor. Niedrigere Zinsen könnten die Finanzierung von Immobilien
erleichtern und damit sowohl Investoren als auch private Käufer anlocken.
Allerdings sind die Auswirkungen noch schwer abzusehen, da auch andere wirtschaftliche
Faktoren – wie Baukosten und Kreditvergaben – eine Rolle spielen. Es bleibt
wichtig, individuelle Finanzierungsmöglichkeiten sorgfältig zu prüfen.
Journalist:
Der Wohnungsbau steht weiterhin unter Druck. Was bedeutet
das für den Markt?
Makler:
Der Neubau bleibt eine der
größten Herausforderungen. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, nicht zuletzt
durch die Zuwanderung, aber hohe Finanzierungskosten und regulatorische Hürden
bremsen den Bau neuer Wohnungen. Das führt zu einem angespannten Markt mit
steigenden Preisen, vor allem in Ballungszentren. Eigentümer von
Bestandsimmobilien könnten davon profitieren, während sich die Situation für
Mieter weiter verschärft.
Journalist:
Welche Trends zeichnen sich im Bereich Büroimmobilien ab?
Makler:
Nach schwierigen Jahren
sehen wir erste Anzeichen einer Erholung. Firmen planen wieder Expansions- und
Umzugsprojekte, wobei die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten
Büroflächen im Fokus steht. Standorte mit guter Verkehrsanbindung sind
besonders gefragt. Nachhaltigkeit spielt hier eine zunehmend wichtige Rolle.
Journalist:
Welche spezialisierten Immobiliensegmente bieten aktuell
Chancen?
Makler:
Spezialisierte Märkte wie
Logistikimmobilien und alternative Wohnkonzepte – etwa Co-Living oder
Mikroapartments – sind derzeit sehr attraktiv. Der E-Commerce treibt die
Nachfrage nach Lagerflächen, und innovative Wohnmodelle gewinnen vor allem in
Großstädten an Bedeutung. Nachhaltige Immobilien, die ESG-Kriterien erfüllen,
sind ebenfalls ein wichtiger Zukunftstrend.
Journalist:
Welche Risiken sollten Eigentümer und Investoren im Blick
behalten?
Makler:
Politische Entscheidungen
wie die Weiterentwicklung der Mietpreisbremse oder die Neuregelung von
Steuervorteilen können den Markt schnell verändern. Auch die Entwicklung der
Baukosten bleibt ein Risikofaktor. Strategisches Handeln ist entscheidend, sei es
durch Investitionen in Energieeffizienz oder die Anpassung von
Finanzierungsstrategien.
Journalist:
Welche Ratschläge geben Sie
Käufern und Verkäufern?
Makler:
Käufer sollten die aktuellen
Chancen durch niedrigere Zinsen nutzen, aber dabei immer die finanzielle
Tragbarkeit im Blick behalten. Verkäufer sollten vor allem in gefragten Lagen
den richtigen Zeitpunkt abpassen, um von der steigenden Nachfrage zu profitieren.
Eine fundierte Beratung ist in beiden Fällen unverzichtbar.
Makler: Wir rechnen mit einer Stabilisierung und leichten Erholung des Marktes, vor allem in spezialisierten Segmenten. Politische Entscheidungen werden jedoch darüber entscheiden, wie nachhaltig dieser Trend ist. 2025 könnte das Jahr werden, in dem langfristige Weichen für die Immobilienbranche gestellt werden.